買樓其實唔難 我們就是成功例子

嫻姐家中最近雙囍臨門，大嫂再度懷孕，哥哥復活節期間落訂「升呢」做業主，建立屬於一家四口的安樂窩。正值樓市動蕩期，唔少親朋親友知道哥哥置業後，都講「專家話樓市有排跌，跌足五成，點解唔再等下？」

其中一位以15K租住淘大、職位位居公司中層表姐，知道兄長置業後大感詫異，皆因每次出席親戚飯局時，有「厚多士」姨媽姑姐問起她點解唔轉租為買，她總以「我邊有百幾萬做首期啊」、「無咗份工銀行call loan點算啊」等回應。

上車盤首期要過百萬？銀行隨時會call loan？總結哥哥「上車」嘅經驗，我有以下見解：

誤區1：首期至少要過百萬

買樓自住與物業投資是兩回事，我向來認同李超人的金句，供得起樓嘅時候，幾時都係入市良機。要買樓，首先你要有首期（呢點可作廢話論），但首期要幾多呢？

以400萬上車盤為例，假設你是首次置業人士有固定月薪且過往信貸記錄良好，置業是以自住為目的，且入息供款比率為45%以下，其實可透過申請香港按揭保險公司提供的按揭保險計劃，向銀行借足9成按揭。

假設你成功申請9成按揭，1成首期加上印花稅、律師費、經紀佣金等雜費，55萬內便可「上車」做業主。

誤區2：按揭好難獲批

首期好重要，但更加重要是要計算好自己供樓能力，第一步是你要通過銀行壓力測試，確保自己能夠成功獲批按揭。

這個時間我順便「抛下書包」，銀行壓力測試目的，主要是用作物業按揭貸款。根據金管局指引，銀行須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，每月供款額必須低於其每月入息之6成水平。

現時銀行界的按揭利率普遍為2.15厘，假設按揭利率上升至少3厘，即以5.15厘，供款額不能高於每月入息之6成。

想知自己收入能否過到壓力測試，坊間很多按揭計算機都有提供相關資訊。各位不妨參照下圖表格，先對照下自己收入，大概可以買到幾錢單位。

注：數據是根據8成按揭，並加借按揭保險，以供款30年計算而出。

從上述圖表可見，假設要買間300萬上車盤，只要你月入有22,310元，便可通過銀行壓力測試。當然，銀行最終會否批核按揭，還要視乎你是否有固定收入，信貸記錄是否良好等等因素。

事實上，要過銀行壓力測試唔難，即使按揭借款人月入不足，供款佔入息比重偏高，仍可以「加擔保人」的方式獲批按揭。換句說話，假如夫婦二人月入3萬，買間300萬上車盤，基本上問題不大。

誤區3：樓價跌銀行call loan

不少人買樓最大的心理關口，理應是擔心經濟轉差，樓價下跌，物業資不抵債，會畀銀行call loan（要求供款人提前還款）。

自住物業資不抵債，銀行是否會即時call loan？胞兄置業前都為此憂慮，我繼而親身向幾間銀行物業按揭部查詢，答案都是：

正常情況下，只要業主準時還款，銀行唔會call loan。

所謂正常情況，當然唔包括你同時持有幾個未供完物業，或者已經將物業向銀行或財務公司二按、三按等，甚至你的借貸記錄出現問題。

換言之，假如業主每期準時還款，即使樓價狂瀉，銀行只是暫時處於「潛在損失」或賬面損失的狀態，只要業主繼續還款，樓市亦有機會再次上調，對於銀行來說反而影響不大。

置業是人生大事，買樓有百萬個置業理由，租樓都有千萬個唔買樓理由，無論租樓定買樓，總之要計掂條數。

都市嫻情

嫻姐，80後職場師奶，兼職返工，正職做「阿四」，陪皇帝仔吃喝玩樂，最叻計婆仔數，平日嗜好就是捐窿捐罅搵著數，有着數記得預埋我！